Kiracı Hakları Kanunu

Ülkemizde 6 milyonu aşan oranda vatandaş her ay kira ödüyor. Kiracı veya kiraya veren mülk sahibinin kiracı hakları kanunu içeriğinden yeterli bilgiye sahip olmadığını söyleyebiliriz. Kiracı hakları kanunu başlıklı yazımızda sizler için kanunun ifade ettiği anlam, kiracı hakları, mülk sahibi hakları ele alınmıştır. Çünkü son yıllarda kiracı için olumlu anlam teşkil eden kanunlar çıkmıştır. Aynı zamanda kiraya veren mal sahibinin de yasal hakları olduğunu söyleyebiliriz. Elbette dava sürecinde dikkat etmeniz gereken hususlar bulunuyor. Yaşadığınız sorunla ilgili ilk dava açış süreciniz ile verdiğiniz dilekçeye kadar tüm süreç kanuna uygun olması davanın olumlu sonuçlanması açısından önemlidir.  

Kiracı Hakları Kanunu Nedir?

Kiracı hakları kanunu; kiralayan, kiraya veren mülk sahibi ve kiracı hakları arasındaki yasal süreci düzenlemeye yarayan kanun maddeleridir.  Kira kontratı yapılması kanunen her iki tarafı da korumayı amaçlar. Kontrat içerisinde yer alan maddeleri detaylı bir şekilde okumak ve imzalamadan önce incelemek kiralayan kişi için yararlı olacaktır. Çünkü sözleşmede açıkça maddeler halinde şartların ifade edilmesi sonucu kiralayan kişi  yaşanacak sorunlar da herhangi bir hak sahibi olamayabilir. Elbette tüm sözleşmeyi rağmen kanunda açık bir şekilde kiralayana koruyan maddeler son yıllarda dikkat çekmektedir. Özellikle dünya genelinde yaşanan salgın sebebiyle kanunlar kiralayan vatandaşları koruma altına almayı amaçladığını söyleyebiliriz.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Borçlar Kanunu’na göre kiracı ve kiralayan arasında yapılan sözleşme esas alındığı gibi kiracının da yasal hakları bulunur. Sizler için yazımızın bu bölümünde kiracı haklarını aşağıda maddeleri halinde listeledik.

• Kiracı haklarında en önemli detay kiraya verenin istediği zaman sözleşmeyi feshedemeyeceğidir. Kısacası kontrat süresi bitmeden eğer kiracı kirasını düzgün bir şekilde mülk sahibine ödüyor ise herhangi bir sözleşme feshi söz konusu olamaz. Elbette burada mülk sahibinin banka hesabına kira bedelini yatırmak kiracının en büyük güvencesidir.
• Kiracı evin demirbaşlarının eskimesinden dolayı oluşabilecek maddi ihtiyaçlardan sorumlu değildir.
• Mülk sahibi evin vergi borcunu ve demirbaşlarının oluşan hasarları karşılamakla yükümlüdür.
• Kiracı mal sahibinden demirbaşlarda oluşabilecek hasarlarının giderilmesini talep edebilir. Aynı zamanda kiracı ve mülk sahibi arasında varılacak anlaşma sonucu kiracı masrafları kendisi karşılayabilir. Bunun sonucunda kirayı düşük yatırarak bedeli ödeyebilir. Elbette ev için yaptığı tüm masrafları faturalı bir şekilde beyan etmesi yasal süreç için gereklidir.
• Son yıllarda artan kentsel dönüşümden dolayı oluşabilecek mağduriyetler için çıkan karara göre kiracının oturduğu ev kentsel dönüşüm yapılma kararı verilirse kiracı 2 kira bedeli ücret talep etme hakkına sahiptir.
• Kiralayan ile mülk sahibi arasında her sene yeni sözleşme yapılması gerekmez. Söz konusu karara göre her sene sonunda sözleşme otomatik olarak yenilenir. Dolayısıyla mülk sahibi yasal olarak ihtarname çekmediği sürece sözleşme bitse dahi kontratı fesih etme hakkına sahip değildir.
•  Kiracı ile kiraya veren arasında sözleşme olmaması yasal hakka sahip olmadığı anlamını ifade etmez. Kısacası mülk sahibinin kontrata sahip olmaması sözleşmeyi feshetmesi anlamı ifade etmeyecektir.
• Kiralama işlemi gerçekleşirken mülkün durumu fotoğrafla belgelenerek sözleşmeye eklenmelidir. Çünkü mülkü teslim ederken depozito iade hakkı olan kiracı ve depozitoyu alamaması durumunda bir hasar oluşmadığını belgeleyerek depozito alımı için işlem başlatabilir.
• Gayrimenkul kiralarken emlakçının toplam hakedişi bir kira bedelidir. Gayrimenkul danışmanı kendi isteği doğrultusunda kiracıdan herhangi bir bedel talep edemez. Aynı şekilde gayrimenkul satışlarında hakediş bedeli gayrimenkulün %4’ünü aşması yasal değildir.
• Kira sözleşmesi 6 ay ve daha kısa süre için imzalanmışsa kontrat süresi uzamaz. Dolayısıyla sözleşme sonunda kiracının tahliye etmesi gereklidir. Sözleşme 7 ay ve üzerinde imzalanmışsa kontrat otomatik olarak 1 yıl uzar ve kiracı tahliye etmek zorunda değildir.

Mülk Sahibi Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları kanunda kiracının sahip olduğu haklar olduğu gibi mülk sahibinin de yasal hakları bulunmaktadır. Fakat yasaların yeterli derecede bilinmemesi sonucu birçok mülk sahibi yasal haklarını kullanmayı tercih etmez. Dolayısıyla yazımızın bu bölümünde mülk sahibi haklarını yaşadıkları sorunları çözme yollarını kısaca maddeledik.

• Kiracı kiraladığı mülkü herhangi bir zarar ve hasar oluşturmadan kiraladığı gibi teslim etmekle yükümlüdür. Aksi takdirde kiracı kiralarken ödedi depozitoyu alma hakkına sahip olmayabilir.
• Mülk sahibi kirayı alamaması durumunda tahliye işlemini başlatabilir ve kira talebinde bulunabilir. Fakat kanuna göre kiracıya kirasını ödemesi için ihtarname çekmek zorunda ve 3 ay kirasını ödememesi durumunda yasal işlem başlatma hakkına sahiptir.
• Mülk sahibi kiracısına kendi ihtiyacı doğrultusunda sözleşme sonunda mülkü boşaltmasını talep edebilir. Bunun için sözleşmenin bitiminden 3 öncesinde kiracıya durumu izah eden ihtarname çekmek ile yükümlüdür.
• Mülk sahibi yeni kiraya vermesine rağmen kısa bir süre sonra mülkü satma hakkına sahiptir.
• Kiracı, komşuların rahatsız edeceği bir durumda bulunursa zabıtaya şikayette bulunarak cezalandırmaya ilişkin süreci başlatılabilir.
• Mülk sahibi her yıl düzenli olarak kira artışı talep etme hakkına sahiptir. Türk borçlar kanunu gereğince yılın on iki ayı aylık ortalamalara göre belirlenen TÜFE artışına göre kira artışı yapılır. Yasal artış oranının dışında mülk sahibinin herhangi bir fazla artış talep etme hakkı bulunmaz.
• Mülk sahibi, mülkine dair yaptığı masrafları gider olarak göstererek vergi indiriminden faydalanma hakkına sahiptir.

Dava Kararları

Türkiye’de yeni normal ile beraber kiracıları mağdur etmemek amacıyla kiracı hakları kanunu için düzenleme yapılmıştır. Örnek olarak kiracı maddi zorluklar nedeniyle kirasını ödeyemezse dahi hemen tahliyesi mümkün olmayabilir. Elbette burada yaşanılan ekonomik zorlukların ve dünya genelinde salgının etkisi büyüktür. Kiracıyı koruyan ve dikkat çeken maddelerden birisi de ihtiyaç halinde olunsa dahi gerekli şartlar yerine getirilmediği sürece kiracıyı tahliye etmek oldukça zordur.

Kiracı Hakları Kanunu adlı yazımızın faydalı olduğunu umuyoruz. Ayrıca, İş ve Sosyal Güvenlik Hukuku adlı yazımıza da göz atmanızı tavsiye ederiz.