Türkiye’de kira ilişkileri, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından önemli hukuki yükümlülükler ve güvenceler içerir. Kiracı Hakları Kanunu, özellikle yüksek kira artışları, tahliye süreçleri ve sözleşme koşulları konularında son yıllarda daha fazla gündeme gelmektedir. Bu kapsamlı rehberde, güncel mevzuata uygun şekilde kiracıların haklarını tüm yönleriyle ele alıyoruz.

Ayrıca içerik içinde ilginizi çekiceğinizi düşündüğümüz Kiracı Hakları Kanunu konulu haberimizi de değerlendirebilirsiniz.

Kiracı Haklarının Hukuki Dayanakları Nelerdir?

Kiracı hakları; Türk Borçlar Kanunu (TBK), Türk Medeni Kanunu, ilgili yönetmelikler ve Yargıtay kararları doğrultusunda şekillenmektedir. Bu üst düzenlemeler kiracıların;

• Konut dokunulmazlığını,
• Fahiş kira artışlarına karşı korunmasını,
• Haksız tahliyenin engellenmesini,
• Güvenli ve yaşanabilir bir ortamda ikamet etme hakkını
  güvence altına alır.

2022 sonrası yaşanan ekonomik dalgalanmalar nedeniyle hükümet tarafından geçici düzenlemeler yapılmış, kira artışlarına %25 tavan sınırı getirilmişti. Bu düzenlemelerin kapsamı ve devamlılığı çok sayıda kiracıyı yakından ilgilendirmektedir.

Kiracıların En Temel Hakları (2025)

Aşağıda, güncel kiracı haklarının kurumsal bir dille özetlenmiş hali yer almaktadır:

1. Kira Artış Sınırı Hakkı

• Konut kiralarında artış oranı, sözleşmedeki maddeye bağlı olsa bile TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz.
• Geçici %25 tavan uygulaması sona erdiğinde, artışlar tekrar TÜFE oranına dönmüştür.

2. Tahliye Güvencesi

Kiracının sözleşme devam ettiği sürece keyfi şekilde tahliye edilmesi mümkün değildir. Tahliye sadece:

• Gereksinim nedeniyle,
• Yeniden inşa/iskan sebepleriyle,
• Kira bedelinin ödenmemesi durumunda icra yoluyla,
• Tahliye taahhütnamesi ile
  yapılabilir.

Her durumda yasal süreler ve usuller uygulanmak zorundadır.

3. Konutun Yaşanabilir Olması Hakkı

Evde ciddi bir sorun varsa (su kaçağı, elektrik problemi vb.) onarım yükümlülüğü ev sahibine aittir.

4. Depozito ile İlgili Haklar

• Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir.
• Mutlaka bankaya yatırılmalı ve sözleşme bitiminde, eve zarar yoksa iade edilmelidir.

5. Sözleşmede Yazmayan Ek Masrafların Talep Edilememesi

Aidat, site gideri, emlak vergisi gibi kalemler TBK çerçevesinde kiracıya yüklenemez.

Ev Sahibinin Hakları ve Dengeli Kira İlişkisi

Kiracı hakları korunurken ev sahiplerinin hakları da göz ardı edilmemelidir. Kira bedelini zamanında almak, kiralananın amacı dışında kullanılmaması ve mülkün zarar görmemesi ev sahibinin temel hakları arasındadır.

Bu yönüyle dengeli bir kira ilişkisi, her iki tarafın haklarının karşılıklı korunmasıyla sürdürülebilir.

Kiracı Hakları Tablosu (Özet)

Kiracı Haklarını Güçlendiren Önemli Detaylar

✔ Tahliye Taahhütnamesi Yalnızca Kiracı Tarafından ve Ayrı Tarihte İmzalanmalıdır

Ev sahipleri çoğu zaman sözleşmeyle beraber taahhütname talep eder. Ancak hukuken bunun geçerliliği yoktur.

✔ Kiracının Aile Bireyleri de Korunur

Kiracı ölse dahi aile bireyleri sözleşmenin tarafı olur ve koruma devam eder.

✔ Kira Tespit Davası Açma Hakkı

Kira bedeli emsallere göre çok düşük kaldıysa, ev sahibi kira tespiti için dava açabilir. Aynı şekilde, kiracı da fahiş artışlara karşı kira bedelinin düşürülmesi için talepte bulunabilir.

Kiracılar İçin Profesyonel Tavsiyeler

1. Kira sözleşmesini mutlaka yazılı yapın.
2. Depozitonun bankaya yatırıldığından emin olun.
3. Evin eski durumunu fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alın.
4. Kira artış talebinde mutlaka resmi TÜFE verilerini esas alın.
5. Ev sahibinin tüm taleplerini yazılı olarak isteyin.

Kiracı Hakları Kanunu Sıkça Sorulan Sorular

Kiracıya haber vermeden ev sahibi eve girebilir mi?

Hayır. Konut dokunulmazlığı kapsamında ev sahibinin izinsiz eve girmesi suçtur.

Ev sahibi istediği zaman kirayı artırabilir mi?

Hayır, artış sadece sözleşme dönemi sonunda ve kanuna uygun oranlarda yapılabilir.

Kiracı tadilat yapabilir mi?

Ev sahibinin yazılı izni olmadan yapılamaz.

Ev sahibinin gereksinim nedeniyle tahliye istemesi ne anlama gelir?

Ev sahibi ya da birinci derece yakını gerçekten ihtiyaç duyuyorsa mahkemeye başvurabilir.

Elektrik, su, doğal gaz aboneliği kime ait olmalıdır?

Genelde kiracı üzerine açılır; ancak aidat ve vergi gibi giderler ev sahibine aittir.

Kiracı Hakları Kanunu, hem kiracının yaşam hakkını hem de ev sahibinin mülkiyet hakkını koruyan dengeli bir hukuki çerçeve sunar. Türkiye’de artan kira ihtilafları göz önüne alındığında, doğru bilgiyle hareket etmek hem bireysel hakları korur hem de uyuşmazlıkların önüne geçer.